Фев
17

Анализ Киевского рынка коммерческой недвижимости за 2015 год с прогнозами на 2016 год.

Для всех сегментов коммерческой недвижимости 2015 год выдался непростым. Экономическая нестабильность в стране и сокращение деловой активности, повлияли на рынок недвижимости не лучшим образом, но в сложившейся ситуации можно выделить и несколько позитивных моментов. Например, арендаторы получили максимально выгодные условия аренды, а девелоперы определили для себя новые векторы. Об этом и многом другом подробнее нам расскажут эксперты компании New City Developers, а также они поделятся с нами прогнозами на 2016 год.
Анализ офисной недвижимости в Киеве.

Согласно предварительным итогам за 2015 год, общая площадь новых офисных помещений под аренду достигла рекордно низких показателей, начиная с 2008 года. Рынок офисной недвижимости столицы пополнился новыми бизнес-центрами всего лишь на 64 тыс.м², за счет шести основных объектов, введенных в эксплуатацию:

  • БЦ на Голосеевском проспекте, 132 (GLA — 15,3 тыс.м²);
  • БЦ на ул. Верхний Вал, 10 (GLA — 10 тыс.м²);
  • БЦ на ул. Дорогожицкая, 8 (GLA — 8 тыс.м²);
  • БЦ на ул. Горького, 46 (GLA — 8 тыс.м²);
  • БЦ на Краснозвездном проспекте, 56 (GLA — 12 тыс.м²);
  • БЦ на ул. Нововокзальная, 3 (GLA — 5,5 тыс.м²).

Общие же показатели предложений всех офисных помещений в совокупности составили порядка 1745 тыс.м².

Деловая активность в сегменте офисной недвижимости в первой половине 2015 года в большей мере осуществлялась за счет пересмотра условий аренды и пролонгации ранее заключенных договоров, но со второй половины года рынок немного оживился за счет переездов компаний в новые более качественные офисные помещения. «В течение всего года сохранялась тенденция спроса международных компаний на новые качественные квадратные метры. Доля поглощения такими компаниями составила приблизительно 81%. Также немалую долю офисных помещений поглотили IT компании (48%) и FMCG компании (14%). Таким образом, в 2015 году общее поглощение на рынке офисной недвижимости составило около 50 тыс.м², что на 70% выше аналогичных показателей за 2014 год.» – отметил Денис Седаков, директор компании New City Developers.

Оживление спроса во второй половине 2015 года, скорее всего, связанно с повышением качества арендуемых помещений и понижением арендных ставок. Например, средние арендные ставки на помещения с базовой отделкой в классе А составили 20-29$/м²/месяц, в классе В ставки понизились с 9-19 $/м²/месяц до 7-13,5 $/м²/месяц, а в классе С 5-9 $/м²/месяц. Многие компании воспользовались понижением ставок и зафиксировали выгодные условия на длительные сроки.

В течение 2015 года уровень вакантности на рынке офисной недвижимости повысился с 19,8% до 23,7%. В классе А вакантность не изменилась и осталась на отметке 29,3%, а вот в классе В она увеличилась на 5,4% и в совокупности составила 21,7%. Такая ситуация обусловлена тем, что основная доля транзакций, а именно 55%, состояла из пролонгации договоров аренды, а также тем, что рынок офисной недвижимости пополнился новыми качественными квадратными метрами.

Прогнозы экспертов, относительно будущего рынка офисной недвижимости, — оптимистичны, поскольку во второй половине 2016 года ожидаются улучшения в экономике страны. Так что уровень вакантности, скорее всего, постепенно будет снижаться за счет повышения спроса, так как арендные ставки в первом полугодии, вероятно, останутся на прежнем уровне, а девелоперы продолжат наполнять рынок новыми высококачественными бизнес-центрами.

Анализ торговой недвижимости в Киеве.

Так же, как и в сегменте офисной недвижимости, объемы строительства торговых площадей значительно уменьшились, а введение в эксплуатацию отдельных объектов было перенесено на более поздние сроки. Соответственно, объем нового предложения торговых площадей составил около 23,16 тыс.м², что также является самым низким показателем с 2008 года. Основными объектами торговой недвижимости, введенными в эксплуатацию в 2015 году, стали:

  • ТЦ Novus по ул. Здолбуновская, 7-г (GLA — 13,56 тыс.м²);
  • ТРЦ New Way по ул. А.Вербицкого (GLA — 3,0 тыс.м² (в 2015 году объект был введен в эксплуатацию частично));
  • Аутлет-городок «Мануфактура» по Обуховскому шоссе-2 (GLA — 6,6 тыс.м²).

Общее предложение всех торговых площадей на рынке коммерческой недвижимости достигло отметки 1,072 млн.м².

В первом полугодии 2015 года наблюдалось снижение спроса на торговые помещения и закрытие нерентабельных магазинов, что обуславливалось общим снижением доходов населения. Но со второго полугодия деловая активность постепенно начала оживляться, что, скорее всего, связано с понижением ставок аренды и готовностью арендодателей привязывать ставки к курсу гривны. Также стоит отметить, что особой популярностью в 2015 году пользовались торговые помещения сравнительно малых размеров.

«По сравнению с 2014 годом, в 2015 году арендные ставки в сегменте торговой недвижимости понизились на 21%. За торговые секции от 100м² до 200м², в наиболее популярных ТЦ и ТРЦ г. Киева, средние ставки достигли отметки 55 $/м²/месяц, а на центральной улице столицы – Крещатике арендные ставки не превысили 75-80 $/м²/месяц. Понижение ставок, уменьшение объемов введения в эксплуатацию новых торговых объектов и повышение активности локальных ритейлеров позволило сдержать стремительный рост вакантности. Таким образом, уровень вакантности торговых площадей в 2015 году практически остался на прежнем уровне и составил всего лишь 7,5%, а в сегменте стрит-ритейла, в Пассаже по ул. Крещатик, вакантность даже понизилась.» — рассказал нам Денис Седаков.

В целом сегмент торговой недвижимости Украины имеет хороший потенциал развития. С 2016 года ожидается увеличение спроса на качественные торговые площади и снижение вакантности на фоне выгодных для арендаторов арендных ставок и ожидаемой стабилизации экономики в стране. Поэтому эксперты рекомендуют арендаторам воспользоваться пиком выгодных условий для открытия магазинов. Также в 2016 году рынок торговой недвижимости Киева пополнится новыми предложениями приблизительно на 350 тыс.м², за счет таких объектов, как ТРЦ Respublika, ТРЦ Lavina Mall и ТРЦ Retroville. Взирая на тенденции 2015 года, девелоперы сначала будут достраивать «замороженные» проекты, при этом они сосредоточатся на качестве и сдержанных размерах торговых площадок с просторными пассажами.