Category: Real Estate (1)

Итоги рынка складской недвижимости за 2015 год и прогнозы на 2016 год.

sklad

Прошедший 2015 год выдался непростым для украинского рынка складской недвижимости. Сложившаяся экономическая ситуация и понижение активности арендаторов подвигнули девелоперов перейти на новый формат сотрудничества built-to-suit. Таким образом, строительство большинства складских помещений в минувшем году осуществлялось под конкретных платежеспособных арендаторов с соблюдением определенных условий. Например, заключение неразрывных договоров аренды с минимальным сроком на три года, гарантийные платежи за несколько месяцев и значительные штрафные санкции при расторжении договора до ввода проекта в эксплуатацию.

По словам экспертов компании New City Developers в первой половине 2015 года сегмент складской недвижимости города Киева и Киевской области пополнился на 61,7 тыс.м², за счет трех объектов: складского комплекса Imperial Tobacco (7,7 тыс.м²), комплекса FM Logistic (14 тыс.м²) и логистического комплекса компании «Эпицентр» (40 тыс.м²). К концу года ожидалось пополнение складского сегмента еще на 40 тыс.м², благодаря трем сооружениям: 3-й очереди складского комплекса компании Biocon (15 тыс.м²), складского комплекса «Славутич» (15 тыс.м²) и комплекса «Агросвит» (10 тыс.м²). Исходя из вышеуказанных данных, общий объем новых складских объектов в 2015 году, предположительно, составит порядка 101,7 тыс.м². По предварительным данным, суммарный объем вакантных складских помещений в Киеве и регионе составит около 1660,7 тыс.м².

В течение всего 2015 года на складском рынке наблюдалось замедление деловой активности и смещение рынка к помещениям для собственного использования. «По сравнению с 2014 годом, спрос арендаторов в сегменте складской недвижимости сократился почти в два раза. Деловая активность в основном обуславливалась пролонгацией существующих договоров аренды и сделками по переезду компаний с целью сокращения арендных затрат. Спрос на качественные складские помещения в большей степени формировался логистическими операторами, торговыми и производственными компаниями.» – рассказывает Денис Седаков, директор New City Developers.

«В первом полугодии 2015 года арендные ставки на складские помещения понизились: в классе А до 3,5-4,5 $/м²/месяц, в классе В до 2,0-3,0 $/м²/месяц. В течение второго полугодия арендные ставки сохраняли свои позиции. Дополнительно в минувшем году, появилась тенденция привязки ставок аренды к гривне с согласованием персональных условий для арендаторов, на случай значительного роста курса доллара относительно гривны. Кроме того, владельцы складских объектов стали включать операционные расходы в арендную стоимость помещений.» – добавляет Денис Седаков.

Снижение спроса на складские помещения в Киеве и Киевской области привело к повышению уровня вакантности, но за счет снижения активности девелоперов вакантность во второй половине года не превысила уровень 10%. При условии сохранения умеренной активности на рынке складской недвижимости, увеличение вакантности не ожидается.

Эксперты компании New City Developers прогнозируют, что в 2016 году сохранится тенденция работы девелоперов по схеме built-to-suit. Таким образом, рынок будет наполняться складскими помещениями, построенными под конкретных заказчиков. При условии стабилизации курса валют, уровень арендных ставок сохранится. Также в 2016 году, скорее всего, сохранятся тенденции привязки арендных ставок к гривне и включения операционных расходов в арендную стоимость. Кроме того, эксперты отмечают, что, взирая на ожидаемое увеличение спроса и ограниченный объем запланированных к вводу в эксплуатацию универсальных складских объектов, во втором полугодии возможно постепенное снижение вакантности.